Главная | Регулирование сделок земельными участками

Регулирование сделок земельными участками

В результате приватизации меняется форма собственности - государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры: Приватизация может быть платной и бесплатной.

Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой, по сути, и процедуре к купле-продаже. Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка ми мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки в том числе земельные доли в общей собственности.

Удивительно, но факт! Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями. Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются. Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения.

Дарение - действие, в результате совершения которого одна сторона даритель передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне одаряемому право собственности или иное имущественное право на земельный участок.

Залог ипотека земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка залогодатель берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установлен ных событий передать свои права на земельный участок другому лицу залогодержателю взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда.

Удивительно, но факт! Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. Необходимость в обеспечении стабильного пользования земельным участком предлагается установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может переемафиваться по соглашению сторон в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет. Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможно не только по договору аренды, но ссуды безвозмездного пользования имуществом.

При этом обосновывается, что основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования ссуды , и в этом случае, к этим отношениям могут и должны применяться положения главы 36 ГК РФ "Бевозмездное пользования".

Для возникновения отношений безвозмездного срочною пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

В работе также отмечается специфика такого объекта как земельная доля. Обладание земельной долей рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок не означает владение определенной частью земельного участка. Обращая внимание на специфику сделок с земельными долями, большее внимание уделяется проблемам их доверительного управления.

По мнению автора, доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствии с действующим законодательством. При заключении договора доверительного управления, данные отношения, помимо взаимосогласованных условий, должны также быть подчинены некоторым императивным нормам закона.

Поэтому в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения необходимы специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. В частности, для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего, размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме.

Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора.

В случаях, когда доверительное управление возникает из закона, его срок должен быть неопределенным и обеспечивать возможность каждой из сторон заявить о необходимости согласования условий, на которых в дальнейшем будет осуществляться эксплуатация земельного участка.

В ходе исследования внесены также различные предложения законодательного характера, предложения по уточнению толкования ряда положений закона, приводятся новые аргументы, связанные с подходом к решению конкретных проблем правоприменения. Нормативные правовые акты 2.

Земельный кодекс Российской Федерации от Лесной кодекс Российской Федерации от Водный кодекс РФ от Гражданский кодекс РФ Часть первая от Гражданский кодекс РФ Часть вторая от Федеральный закон от Закон Белгородской области от Указ Президента РФ от 7 марта г.

Постановление Правительства РФ от Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей одобрены Минсельхозом РФ Правила оформления кадастрового плана земельного участка.

Материалы правоприменительной практики Постановление ФАС Московского округа от Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 сентября г. Постановление ФАС Дальневосточного округа от Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 июня г.

Постановление Президиума Мосгорсуда от Монографии и учебные пособия Земельные правоотношения в СССР. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений. Краснодарский юридический институт, Ценные бумаги в российском фажданском праве. Договоры о передаче имущества. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: Теория государства и права: Учебник для юридических ву-зов.

Купля-продажа земли и другие сделки. Курс гражданского права, Т.

Примером абстрактной сделки является вексель. В обычных сделках наступление прав и обязанностей происходит в момент совершения сделки, либо через известный промежуток времени. В условных сделках это зависит от наступления каких-либо обстоятельств условий.

Удивительно, но факт! Особенности правового регулирования сделок, направленных на передачу земельного участка сельск0х03яйс1 венного назначения в собсiвенность.

Само условие характеризуется неопределенностью его наступления и сторонам в сделке не должно быть известно наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Различают условные сделки под отлагательным или отменительным условиями. Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. По общему правилу, установленному ст. Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации1.

В соответствии с п. Дорохин правильно отмечает, что "даже при условии равноправия участников публично-правовых отношений, как это бывает при горизонтальных отношениях, они не вправе по собственному усмотрению отклоняться от правил поведения, предписанных законом".

Удивительно, но факт! Статьи в периодической печати и сборниках трудов

Деление права на публичное и частное: Так, примером в области заключения договоров такого рода может служить деятельность Минимущества РФ по распоряжению землями, находящимися в государственной собственности. Вышеупомянутым распоряжением также была утверждена примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, а также примерные формы договоров безвозмездного срочного пользования находящимся в государственной собственности земельным участком и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Особые условия предусмотрены в отношении купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законодательством установлено преимущественное право субъекта РФ либо органа местного самоуправления на покупку земельного участка либо на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при их продаже, за исключением случаев продажи земельного участка с публичных торгов.

1.1. Понятие и виды сделок

В настоящее время тот факт, что земля участвует в гражданском обороте и что в отношении земельных участков заключаются договоры купли-продажи, аренды, мены, залога и др. В соответствии с гражданским законодательством возможно совершение сделок с земельными участками, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также сочетающих элементы различных сделок.

В то же время необходимо отметить, что в силу особенностей оборота земли чаще всего с земельными участками совершаются именно те виды сделок, которые прямо описаны в ЗК РФ и ГК РФ: После появления в законодательстве прямого упоминания какого-либо вида сделок с землей он получает развитие на практике. Так, например, после принятия Указа Президента РФ от 7 марта г. В соответствии с новым ЗК РФ подобный договор аренды, только теперь уже с множественностью лиц на стороне арендатора, заключается сособственниками объекта недвижимости, расположенного на находящемся в государственной или муниципальной собственности неделимом земельном участке, с уполномоченными государственными органами или органами местного самоуправления ч.

Именно после принятия ЗК РФ г. Договор аренды является в настоящее время наиболее распространенным видом сделок с землей. На праве аренды земельные участки могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам. Систематическое толкование норм ЗК РФ, регулирующих аренду земельных участков, а также норм ГК РФ, регулирующих указанный институт, позволяет сделать вывод о том, что законодательством не установлены особые ограничения по приобретению иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами земельных участков на условиях аренды.

Удивительно, но факт! Договоры о передаче имущества.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, за исключением договора аренды или субаренды земельного участка, заключенного на срок менее года.

ЗК РФ исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства.

Удивительно, но факт! Аукцион как форма продажи земельных участков был впервые предусмотрен в российском земельном законодательстве Указом Президента Российской Федерации от 1 октября г.

Ограничения установлены в отношении Российской Федерации - собственника земельных участков, указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ в качестве исключенных из оборота и соответственно не подлежащих и передаче в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами п. К числу таких исключений можно отнести норму п. ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев: Если государство или муниципальное образование - собственник земельного участка выразит желание его продать, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки п.

Это означает, что арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, по которой он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Принимая во внимание тот факт, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, указанная норма призвана создать определенную стабильность отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов.

Удивительно, но факт! В этих случаях должны применяться специальные нормы.

Что касается установления размера арендной платы, то ЗК РФ вслед за ГК РФ установил, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей. В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены на федеральном уровне - Правительством Российской Федерации.

На практике же продолжается установление арендной платы за пользование государственными землями с ежегодной индексацией, то есть в соответствии с нормативным актом, что свойственно для договоров публично-правового характера.

ЗК РФ закрепляет возможность оборота прав на землю применительно к праву аренды, однако, в отличие от положений ГК РФ, для этого не требуется согласия собственника земельного участка. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Данная норма включена в ЗК РФ с учетом сложившейся практики передачи земель, находящихся в государственной собственности, в долгосрочную аренду, при которой при изменении экономических условий у арендатора, влекущих невозможность дальнейшего использования им земли, арендатор полностью попадал в зависимость от волеизъявления местной администрации и не имел возможности эффективно распорядиться правом аренды.

Учитывая, что заключение договора аренды городских земель связано с внесением значительных сумм в оплату за право заключения такого договора, расширение прав арендаторов земельных участков было целесообразно. Однако права собственника-арендодателя в этой ситуации также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка арендодатель может предусмотреть необходимость своего согласия на последующую переуступку или иное распоряжение правом аренды.

При передаче арендатором своих прав по договору аренды третьему лицу ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом не требуется заключения нового договора аренды земельного участка.



Читайте также:

  • Юридическая консультация по жилищным вопросам в митино
  • Вещи как объекты гражданского права классификация шпаргалка
  • Закон о процедура банкротства
  • Алименты детям родители которых лишены родительских прав