Главная | Пример отчета по оценке права аренды земельного участка

Пример отчета по оценке права аренды земельного участка

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

Скачать пример отчета об оценке права аренды земельного участка Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы.

Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Удивительно, но факт! Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Удивительно, но факт! На олимпиаде в Пекине Татарстан был представлен 12 спортсменами, которые завоевали 5 медалей, в том числе - 3 золотые.

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях: Сдача земли в аренду и переуступка аренды; Кредитование под залог; Инвестирование средств; При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Удивительно, но факт! Земельные участки расположены вокруг земельных массивов, использующихся под сельскохозяйственное производство.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках , данные о наличии обременений уже сданные в аренду участки, долговые обязательства. Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать сдавать участок в субаренду, делать переуступку.

Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

В своей работе мы руководствуемся:

Общие принципы Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов: Стоимость права зависит от его полезности выгоды для приобретателя; Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый; Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость; Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете. Каждому из подходов соответствуют определенные методы. Методы оценки Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход.

Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Удивительно, но факт! Текущее разрешенное использование оцениваемых участков — жилищное строительство, либо сельскохозяйственное производство.

Оцениваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями 1. Остаточная продуктивность surplus productivity земельного участка — чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала, то есть факторы производства.

Рекомендуем к прочтению! долги по базе судебных приставов

Вклад предельная продуктивность contribution, marginal productivity — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта, или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Возрастающие и уменьшающиеся доходы increasing and decreasing returns — по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Сбалансированность пропорциональность balans, proportionality — максимальный доход от объекта можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Экономическая величина economic size — количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Экономическое разделение economic division — имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта напр.

Удивительно, но факт! Коэффициент естественного прироста составил 0,7 на человек населения, что обусловлено превышением рождаемости над уровнем смертности.

Соответствие contormity — в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Предложение и спрос supply and demand. Взаимодействие предложения и спроса определяет цены.

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Конкуренция competition — когда доходы на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Изменение change — стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени, так как объекты постоянно изнашиваются, среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ highest and best use — это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется: При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями: Подразумеваем, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа: Физическая возможность — физическая возможность наилучшего и оптимального использования рассматриваемого объекта. Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Пример отчета об оценке права аренды земельного участка*:

Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества. Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

В рамках каждого подхода может существовать несколько методов оценки. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках каждого из подходов обычно применяют какой-либо один из методов. Каждый из примененных подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода, которые расценены как наиболее надежные.

Сравнительный подход Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках.

Оценка права аренды земли

Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются в соответствии с тем, как и насколько отличаются параметры аналогов от соответствующих параметров объекта оценки. Метод сравнения продаж, реализованный в рамках сравнительного подхода, основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости незадолго до даты оценки.

Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях, информацию об объекте сделки объекте-аналоге — количественные и качественные его характеристики.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важные факторы стоимости, а также основные характеристики сделок с земельными участками приведены выше при описании метода сравнения продаж.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Сегментирование рынка Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны. Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты секторы , аналогичные по следующим параметрам: Капитализации Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами Ринг, Хоскольд.

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА,

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли. Просчет стоимости возможности найма на рынке. Остатка Его применяют при создании на объекте доходных улучшений. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды. Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором.

Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0. Примеры отчетов об оценке сроки аренды и правомочия арендатора — это следует из полученных данных от самого арендатора и запросов из местной администрации правомерно для людей, пользующихся землями, которые находятся в аренде от местной администрации ; размер арендной платы — подсчитывается с учетом развития инфраструктуры, статуса, получения прибыли и прочих моментов; приводятся общие данные о состоянии рынка недвижимости на местности — предоставляется возможный разброс цен в месте нахождения участка; перечисляются основания для получения права аренды — собственник может сдать участок в аренду, администрация на основании определенных статей и законов действующего законодательства.

Отчет может быть составлен на страниц. В документе предоставляется подробная информация, а также порядок проведенного анализа стоимости участков. Как проводится оценка земельного участка Аренда земельного участка пользуется спросом, как у юридических лиц, так и у физических, поскольку зачастую это единственный шанс осуществить задуманное — развести фермерское хозяйство или расширить коммерческую деятельность.

Как правило, каждый раз желающие оформить аренду у администрации или собственника предполагают получение прибыли. В представленном вопросе не совсем понятен вопрос стоимости аренды, поскольку цены, запрашиваемые владельцами, значительно разрознятся.



Читайте также:

  • Нарушение пдд стоянка под запрещающим знаком
  • Ипотека на строительство жилого дома в россельхозбанке
  • Чем занимается отдел обеспечения процедуры банкротства в налоговой