Главная | Правовой контроль в сделках с недвижимостью

Правовой контроль в сделках с недвижимостью

Похожие статьи

Правовое регулирование сделок с недвижимостью: В настоящее время вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью находятся под пристальным вниманием отечественного законодателя, ввиду модернизации законодательства в этой сфере.

И, действительно, принятый еще в году Закон о госрегистрации в нынешнее время просто не соответствует правовым реалиям, на практике порождая массу споров и проблем.

Основываясь на анализе гл. Исходя из сказанного регистрироваться должны договоры аренды недвижимого имущества, которые составляют третью группу объектов регистрации. Изложенные суждения в полной мере относятся и к подлежащему государственной регистрации договору об ипотеке п. Что касается доверительного управления, то в соответствии с п. В соответствии со ст. Сделки с недвижимым имуществом. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры.

Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, так как сделка - это действия. В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество, должны подлежать государственной регистрации. Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество.

При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости , поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует.

При этом нотариальные действия в РФ совершают в соответствии с Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. А в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса, нотариальные действия совершают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий.

Нотариат, в его сущностном понимании, позволяет обеспечить законность и правомерность юридических действий участников гражданского оборота, посредством совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации.

Нотариат является частью публично-правовой системы оказания квалифицированной юридической помощи. В соответствии со ст. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки ст. При этом, нотариус, должен проверить правомочность, дееспособность и иные обстоятельства касательно юридической личности сторон; нотариус также обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона; нотариус сам может по просьбе сторон составить проект текста сделки; нотариус также вправе истребовать необходимые документы для совершения сделки и т.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: Заключаются в том, что она придает от имени государства юридическим действиям участников гражданского оборота особый правовой характер, через удостоверение этих действий в частности, сделок нотариусом.

Причем удостоверение как акт нотариального действия, связан с реализацией как контрольных, так и правозащитных полномочий нотариусов; б Охранительная.

Заключается в возложении на нотариат задачи охраны прав участников нотариального производства, в том числе, путем содействия в осуществлении их прав и исполнении обязанностей; в Юрисдикционная. Ее особенность заключается в том, что нотариусы не разрешают уже возникшие правовые споры, а предупреждают их.

Следует указать, что нотариат в России осуществляет в большей степени охранительную функцию, но не в форме реакции на правонарушение, а в форме предупреждения правонарушений, и иных действий сторон сделки, носящих противоправный и неправомерный характер.

Удивительно, но факт! Однако на практике учреждения юстиции требуют согласие органов опеки и попечительства или иные документы в случае наличия в семье несовершеннолетнего, проживающего в другом месте.

Поэтому автор и поместил, нотариат в группу органов регулятивной направленности, так как они прямо участвуют в обеспечении законности и правомерности при совершении сделок с недвижимостью. В зависимости от вида имущества, динамики правоотношений по поводу этого имущества, целей оценки и т.

К субъектам оценки относятся либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, профессионально занимающиеся оказанием услуг по оценке имущества.

Правовой режим недвижимости.

К оценочной деятельности предъявляются правовые требования, в части получение лицензии на оказание оценочной деятельности, которую выдает уполномоченный государственный орган Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, и соответствующие уполномоченные органы субъектов РФ.

При этом, согласно п. Оценке подлежат следующие объекты: Оценка проводится как из требований закона, так и по соглашению сторон.

Удивительно, но факт! Цель документа - разъяснить требования законодательства, действующие при выявлении и представлении в уполномоченный орган сведений об операциях с недвижимым имуществом.

На основании закона устанавливаются случаи обязательности привлечения независимого оценщика ст. По соглашению сторон, независимый оценщик может быть привлечен, например, в случае преддоговорного спора о цене сделки. Например, в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи садового домика или гаража содержится указа-ние на полную оплату имущества до заключения договора, и к документам также приобщен подписанный обеими сторонами передаточный акт.

В данном случае регистрация перехода права может быть осуществлена по заявлению одного покупателя.

Ключевые слова

В случае сделок с отложенным исполнением например, договоров купли-продажи, в которых стороны обусловили переход права частичной или полной оплатой имущества регистрация перехода права к покупателю должна осуществляться на основании заявления обеих сторон. Скловский в работе "Собственность в гражданском праве" М.: При буквальном применении этой нормы может оказаться, что покупатель получит возможность требовать регистрации в одностороннем порядке, тогда как его иск об обязанности продавца подписать документ о передаче недвижимости п.

Учитывая, что односторонняя регистрация будет главным образом предметом судебного разбирательства, автор полагает, что несовпадения в форму-лировках ст. Таким образом, если представленные на регистрацию документы не свидетельствуют о заключении сделки и исполнении обязательств в части передачи прав на имущество, порядок подачи заявления только одной из сторон даже в случае нотариальной сделки неприменим.

Приходится признать, что данные положения п. Определяя порядок подачи заявлений на регистрацию сделки, очевидно, следует руководствоваться общими положениями и специальными нормами Гражданского кодекса. Сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента регистрации п.

Нотариально удостоверенную, но не зарегистрированную сделку нельзя признать заключенной, незарегистрированная сделка ничтожна и не может являться основанием для регистрации перехода права.

Удивительно, но факт! Но возможен ли такой отказ в отношении нотариально удостоверенного договора?

После нотариального удостоверения соглашения у сторон возникает только одна обязанность: Но до этого момента любая из сторон вправе отказаться от заключения сделки. При этом особенностей регистрации, связанных с нотариальной формой договора, данной нормой не установлено. Суд, разрешая спор, будет рассматривать также и причины уклонения одной стороны от регистрации.

Что входит в юридическую проверку сделки с недвижимостью

Если таковые будут признаны необоснованными, то суд вправе вынести решение о реги-страции сделки и о возмещении другой стороне убытков, вызванных задержкой в регистрации п. Но в случае признания судом уклонения от регистрации обосно-ванным судебное решение может быть принято и не в пользу истца. Таким образом, независимо от формы договора для государственной регистрации сделки действия должны совершить обе стороны. С учетом криминализации рынка жилья и особенностей оплаты проданной недвижимости необходимость подачи в учреждение юстиции заявлений всех участников сделки их представителей о государственной регистрации договора является действенной защитой интересов сторон и гарантией законности сделки.

В обширной правоприменительной практике учреждений юстиции нередки случая подачи заявлений на регистрацию после смерти одного из участников сделки. Сделка, при которой одна из сторон не доживает до государственной регистрации договора, не только не соответствует требованиям закона ввиду прекратившейся правосубъектности участника сделки, но вызывает правомерные сомнения в ее действительности. Таким образом, необходимость подачи заявления на регистрацию сделки обеими сторонами является не только законным, но и обоснованным требованием учреждений юстиции.

Исходя из вышеизложенного можно определить следующий порядок подачи заявлений на государственную регистрацию сделок с отчуждением имущества и прав, возникающих на их основании: Описание объектов недвижимости В соответствии с п.

Для государственной регистрации прав на объекты недвижимости могут быть представлены следующие документы, заверенные организациями технического учета БТИ: Вместе с тем для сохранения преемственности в регистрации ограничений обременения прав при "первичной" регистрации в Едином государственном реестре необходимы сведения о наличии либо об отсутствии ранее возникших и учтенных в БТИ арестов, запретов, прочих ограничений обременений прав.

Некоторые БТИ при наличии записей об этом не выдают техническую документацию, другие БТИ указывают на отсутствие ограничений в техническом описании объекта. Если наличие либо отсутствие ограничений не указано в техническом описании объектов, то для регистрации прав заявителя, впервые обратившегося в учреждение юстиции, дополнительно необходима справка по форме 11а так называемая форма на отчуждение.

Если на регистрацию представлен нотариально удостоверенный договор, то достаточно копии такой справки, истребованной нотариусом при удостоверении сделки. Учреждение юстиции в порядке, установленном п. В соответствии с п. После регистрации документы, содержащие техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладателю.

Удивительно, но факт! Однако это не означает, что регистрация перехода права может быть осуществлена до передачи недвижимости.

В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или иной документ может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. Следует подчеркнуть, что технические паспорта и выписки из них не являются правоустанавливающими документами. Указанные в них сведения о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому если в техническом паспорте выписке, справке указан прежний собственник или вообще не указан , то это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника.

Техническое описание является ис-точником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя для государственной регистрации не требуется.

Еще по теме Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом:

Во многих регионах учреждения юстиции каждый раз требуют представления справки из БТИ для регистрации перехода прав на один и тот же объект подобно справке по форме 11а либо справки "об отсутствии изменений в объекте". Соглашениями между организациями БТИ и учреждениями юстиции субъектов РФ устанавливается различный "срок действия" таких справок: Данные требования не соответствуют нормативным актам, регулирующим порядок регистрации и деятельность учреждений юстиции. Даже в случае представления "просроченной" справки у учреждения юстиции не имеется оснований для отказа в порядке, предусмотренном ст.

Соображения, которыми руководствуются должностные лица, как правило, таковы: Так, решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 4 ноября г.

Удивительно, но факт! Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ п.

Суд указал, что контроль за технической эксплуатацией квартир возложен на соответствующие архитектурно-строительные ведомства и в функциональные обязанности регистрирующего органа не входит Бех О. Если правообладатель осуществит самовольную пристройку к жилому дому или самовольно возведет отдельные хозяйственные постройки, то это также не прекращает права на жилой дом и не препятствует регистрации дальнейших сделок с ним.

При этом самовольная постройка не включается в состав недвижимости и не изменяет ее характеристик площади, этажности.

Соглашения между учреждениями юстиции и организациями технического учета должны определять порядок взаимодействия и обмена информацией между ними, а не устанавливать обязанности граждан, не предусмотренные законом и правовыми актами. Учреждение юстиции в соответствии с п.

Если после регистрации права на объект в Едином государственном реестре в дальнейшем на регистрацию представляются правоустанавливающие документы, содержащие описание объекта недвижимости, соответствующее данным реестра, то оснований для истребования дополнительной информации об объекте, равно как и "подтверждения отсутствия изменений" не имеется. Если же на регистрацию представлены документы, содержащие описание объекта, отличающееся от данных подраздела I, то учреждение юстиции обязано истребовать новое техническое описание объекта, заверенное БТИ.

Соответственно, неустранение таких сомнений должно повлечь отказ в государственной регистрации в ином случае действия по приостановлению государственной регистрации прав могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации прав. Заместитель руководителя Обзор документа Рассмотрен вопрос о правовой экспертизе представленных на госрегистрацию прав документов. В рамках таких мероприятий государственный регистратор изучает материалы для установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения ограничения прав на недвижимость.

Документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям действовавшего на определенный момент законодательства. Кроме того, регистратор должен убедиться в том, что документы в установленных случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи. Тексты написаны разборчиво, наименования юрлиц - без сокращения, указаны места их нахождения.

Фамилии, имена и отчества физлиц, адреса мест их жительства написаны полностью. Отсутствуют подчистки, зачеркнутые слова. Хотя определение понятия законности сделки здесь отсутствует, но из этой формулировки можно однозначно заключить, что в эту проверку входит проверка права сторон на совершение сделки. Статья 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате включает норму о том, что "нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона".

Проверка сделок с недвижимостью

Из этого можно заключить, что нотариус несет ответственность за соответствие закону содержания удостоверяемой сделки. Пункт 10 Рекомендаций предписывает нотариусам при удостоверении сделок с имуществом проверять: Пункт 11 Рекомендаций при совершении сделок с недвижимым имуществом требует от нотариуса проверять документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункты 15 - 18 Рекомендаций говорят о необходимости проверки наличия согласия на совершение сделки, когда необходимость такого согласия и запроса такого согласия предусмотрена законодательством п. Какие из описанных в Рекомендациях действий следует относить к проверке нотариусом законности сделки?

Вполне очевидно, что все они служат этой цели: Таким образом, можно сказать, что практически вся деятельность нотариуса при удостоверении сделки с недвижимым имуществом, направлена на обеспечение проверку ее законности. Но означает ли это, что при поступлении документов на регистрацию регистратор не может или не должен проверять некоторые обстоятельства, которые уже были предметом проверки нотариусом?

Удивительно, но факт! Данные субъекты могут самостоятельно участвовать в гражданском обороте.

Посмотрим теперь на проверку законности сделки с точки зрения деятельности регистрирующего органа. К сожалению, на основании Закона о регистрации также непросто установить, что именно относится к проверке законности сделки, а что составляет иные аспекты правовой экспертизы документов. Из новой формулировки п. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость — в первую очередь следует определить, действительно ли вторая сторона сделки имеет право распоряжаться данным имуществом.

Для этого проверяются документы, подтверждающие право собственности предыдущие договоры купли-продажи, дарения, вступления в наследство и т.

Проверка истории недвижимости — необходимо убедиться, что все предыдущие операции были законными, среди них не было фиктивных. Кроме того, это позволяет определить, нет ли по данному объекту недвижимости неразрешенных споров, что также может принести проблемы в будущем.



Читайте также:

  • Дома из профилированного бруса ипотека
  • Договор управления недвижимым имуществом это
  • Если отец ребенка сидит в тюрьме как выплачивают алименты
  • Сколько длится процедура вступления в наследство